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    2. 房?jī)r(jià)調(diào)控落空 新華社發(fā)文追問:?jiǎn)栘?zé)會(huì)否“爽約”

      新華社 · 2014-01-06 09:49

      “北上廣深同比漲幅高達(dá)20%,26個(gè)主要城市漲幅超10%,69個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲……”2013年全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片,這與年初各地制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。中央提出建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度,問責(zé)制能否真正兌現(xiàn),公眾頗為關(guān)注。

      完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)基本無望

      2013年,中國(guó)樓市迎來了2009年之后的又一次“爆發(fā)”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,一線城市新建住宅價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月同比漲幅在20%以上;廈門、南京、西安、武漢等26個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到或超過10%。

      國(guó)務(wù)院2013年初出臺(tái)的“國(guó)五條”要求,各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。多地城市為此提出,當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。北京、上海等地明確表示要“基本穩(wěn)定”。

      然而,過去的2013年,全國(guó)許多城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)明顯上漲,完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)基本無望。數(shù)據(jù)顯示,扣除價(jià)格因素影響后,大多數(shù)二線城市的居民人均可支配收入的實(shí)際增速都未超10%,廣州為8.1%,深圳為8.6%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲幅度。

      迫于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力,2013年第四季度以來,多個(gè)城市集體發(fā)力進(jìn)行調(diào)控升級(jí)?!熬┢邨l”“滬七條”“深八條”“穗六條”等政策相繼出臺(tái),武漢、南京等二線城市也紛紛出臺(tái)“新政”。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析,“綜合數(shù)據(jù)來看,四個(gè)一線城市完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)幾乎不可能;房?jī)r(jià)漲幅超過10%的城市完成目標(biāo)希望渺茫;還有23個(gè)漲幅在8%-10%之間的城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度同樣非常大。”

      難以觸及土地財(cái)政就難以控住房?jī)r(jià)

      事實(shí)上,嚴(yán)控房?jī)r(jià)一直是各地貫穿全年的工作,不少城市使出“渾身解數(shù)”,創(chuàng)新調(diào)控“招式”。抑制供需兩端,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)被“壓低”,短期內(nèi)降了溫,但未有實(shí)質(zhì)性影響。例如,北京在2013年初“國(guó)五條”落地細(xì)則中明確要求“新項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高于周邊,老項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高于前期”,臨近年底又要求每平方米單價(jià)超過4萬元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證。一些地方甚至在調(diào)控細(xì)則中明確表示“加大中低價(jià)中小戶型產(chǎn)品審批”。上海、廣州等地大量推出郊區(qū)盤以平抑房?jī)r(jià)。

      業(yè)內(nèi)人士表示,調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益——— 土地財(cái)政,也就難以控制住房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年全國(guó)主要的40個(gè)城市,土地成交額高達(dá)14707億元,同比2012年上漲45%。北上廣深等一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交新記錄。

      “一面是政府高喊‘嚴(yán)控房?jī)r(jià)’,另一面卻是‘放任’土地市場(chǎng)成交火爆,暴露的恰是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過于依賴。”張大偉表示,房?jī)r(jià)與地價(jià)總是相互影響。在樓市火爆的時(shí)候,地方政府更愿意多賣地,而缺乏真正控制房?jī)r(jià)的動(dòng)力。目前看來,房?jī)r(jià)控制目標(biāo)集體不達(dá)標(biāo)將成必然。

      “房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn),嚴(yán)厲問責(zé)不能落空?!敝袊?guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政表示,問責(zé)制的權(quán)威性受到挑戰(zhàn),勢(shì)必將削弱調(diào)控政策的影響力。購房者不僅對(duì)“屢調(diào)屢漲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施失去信心,甚至也會(huì)質(zhì)疑樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。不少分析人士指出,房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位,也決定了問責(zé)制落實(shí)的難度,“如何問責(zé),誰來問責(zé),對(duì)誰問責(zé)”等都會(huì)遭遇“軟執(zhí)行”。經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示,房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是政府對(duì)于百姓的“承諾”,沒有完成目標(biāo)而“爽約”,蒙混過關(guān)只會(huì)喪失公信力。

      目標(biāo)控制的方式將會(huì)逐步淡化

      事實(shí)上,除了房?jī)r(jià)調(diào)控年度目標(biāo)“落空”,個(gè)稅調(diào)控也被“懸空”,除北京外,多城市在執(zhí)行中未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則,政策變成了“只見樓梯響,不見人下來”。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,各地年底調(diào)控“升級(jí)”大多從抑制需求角度出發(fā),雖然可以拉低統(tǒng)計(jì)數(shù)字,但畢竟“治標(biāo)不治本”。當(dāng)前市場(chǎng)趨冷出現(xiàn)觀望情緒,未來在剛需自住為市場(chǎng)主體的城市,需求仍將會(huì)得到持續(xù)釋放。

      高地價(jià)、高利潤(rùn)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的利益鏈難以拆除,地方政府放任土地財(cái)政依賴就無法改觀。專家提出,要扭轉(zhuǎn)這一局面,應(yīng)貫徹好三中全會(huì)提出的“完善干部考核評(píng)價(jià)制度”,“糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度評(píng)定政績(jī)的偏向”。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,著眼未來,調(diào)控方式上會(huì)有所變化,以目標(biāo)控制為手段的調(diào)控方式將會(huì)逐步淡化。2014年,應(yīng)加快推動(dòng)土地制度改革、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等,不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)令人期待。

      住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理,下一步既要增加供給,又要釋放存量?!皹鞘姓{(diào)控的任務(wù)和責(zé)任應(yīng)下沉給地方,對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的城市要適時(shí)約談,共同尋找房?jī)r(jià)上漲過快的原因,制定行之有效的辦法。”

      編輯:余樂樂

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