以往各類房網(wǎng)里，總會(huì)言之鑿鑿的以住宅壽命30年、50年等結(jié)論來證明擁有房產(chǎn)的荒謬，而且這種言論到現(xiàn)在沒人能合理反駁。的確，有關(guān)的規(guī)范已經(jīng)說得很清楚了：普通民用建筑就是按照50年壽命設(shè)計(jì)的。

  房子壽命只有30年的話，你按揭30年是買了一堆垃圾？房子壽命只有50年的話，即便現(xiàn)在擁有了，也不能留給下一代咯？

  而很有趣的是，50年壽命的房子使用期竟然是70年，這就更增添了住宅壽命的神秘感，于是很多人開始不相信自己住的房子了，再加上不斷的看到房子開裂、室外路面下沉等，買家更加恐慌，一起聲討這些“豆腐渣工程”。

  然而，事實(shí)是這樣嗎？

  當(dāng)然不是，今天俺可以肯定的告訴大家，砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。驚呆了嗎！

  一、影響結(jié)構(gòu)壽命的究竟是什么？

  1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參考的臺(tái)風(fēng)和地震頻度和強(qiáng)度。

  通常按照50年一遇的臺(tái)風(fēng)和50年一遇的地震。這些氣象局基本上有上百年的記錄，按照這些歷史上曾經(jīng)發(fā)生過的大臺(tái)風(fēng)和大地震來考慮結(jié)構(gòu)風(fēng)荷載和地震荷載標(biāo)準(zhǔn)。這也就是為什么不同地方的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是不同的，深圳的一棟高層是不能原設(shè)計(jì)移植到北京的，因?yàn)楸本┑牡卣鹪O(shè)防級(jí)別高，設(shè)計(jì)需要加強(qiáng)。

  現(xiàn)在大家知道房子壽命50年和100年的來歷了吧。有人要問，為何沒有1000年一遇的標(biāo)準(zhǔn)，答案是，人類歷史上根本無法統(tǒng)計(jì)那么遠(yuǎn)的。

  而事實(shí)上，50年和100年的標(biāo)準(zhǔn)也是西方科學(xué)幫助統(tǒng)計(jì)的，當(dāng)然部分也來自于中國(guó)古代對(duì)地震的文字描述，現(xiàn)代人為了制定標(biāo)準(zhǔn)而必須在有限的資料中，不斷假定和推斷。

  因此，50年和100年壽命的房子并非指能用這么長(zhǎng)時(shí)間。

  以地震為例，僅僅指統(tǒng)計(jì)資料表明歷史上以50年或100年為時(shí)間段，所發(fā)生的最大地震，而這個(gè)最大地震可以推測(cè)它的強(qiáng)度，最后應(yīng)用于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。在某些地方，從人類歷史上就沒有發(fā)生過地震，那么就基本上可以不用考慮抗震了，或者按照最低抗震來保守設(shè)計(jì)。

  同樣，50年使用期也并非指你一定能用50年，因?yàn)?0年一遇的地震統(tǒng)計(jì)本身就是有限經(jīng)驗(yàn)，沒準(zhǔn)房子剛蓋好，就出現(xiàn)千年一遇的10級(jí)地震，那所到之處普通建筑基本就垮了。

  而震中所在，什么都剩不下來。不是你的房子沒按50年抗震設(shè)計(jì)，而是千年一遇的地震恰好出現(xiàn)在你的50年中。

  2、混凝土碳化引起鋼筋銹蝕。

  正常情況下，鋼材在被混凝土包裹，是永不會(huì)生銹的，部分出土的千年古劍并非含有什么特殊元素，僅僅因?yàn)闆]有空氣，不能發(fā)生氧化作用。而混凝土自然條件下，比巖石更耐久，更加穩(wěn)定。

  只要不是劇烈的溫差和腐蝕，混凝土保存幾千年是沒問題的。

  但本人親見過使用20年的廠房，因?yàn)槭褂昧撕Ｉ?，其中的氯離子滲透作用，導(dǎo)致鋼筋銹蝕，幾乎10幾年房子就壞了。

  當(dāng)然也不是不可救藥，現(xiàn)代加固補(bǔ)強(qiáng)的措施可以做到哪里壞就修哪，只是對(duì)于高層建筑來說，如果主要受力構(gòu)件大面積受損，修復(fù)費(fèi)用太高，不如炸掉重來，這也就是影響房子壽命的主要因素了。

  那么，混凝土碳化是什么意思呢？

  大家知道鋼筋外面有一層混凝土，很薄大約20~25毫米（樓板要更薄些），當(dāng)混凝土碳化反應(yīng)（二氧化碳與氫氧化鈣作用）超過了這個(gè)保護(hù)層，鋼筋就要銹蝕了了，原理如下:

  水泥在水化過程中生成大量的氫氧化鈣，使混凝土空隙中充滿了飽和氫氧化鈣溶液，其堿性介質(zhì)對(duì)鋼筋有良好的保護(hù)作用，使鋼筋表面生成難溶的Fe2O3和Fe3O4，稱為純化膜。碳化使混凝土堿度降低，當(dāng)碳化超過混凝土的保護(hù)層時(shí)，在水與空氣存在的條件下，混凝土對(duì)鋼筋的保護(hù)作用就會(huì)減弱，鋼筋開始生銹。

  一般來說，混凝土碳化不會(huì)直接引起其性能的劣化，而且對(duì)于素混凝土，碳化還具有提高混凝土耐久性的效果；

  但對(duì)于鋼筋混凝土來說，碳化會(huì)使混凝土的堿度降低，同時(shí)增加混凝土孔溶液中氫離子的數(shù)量，導(dǎo)致鋼筋銹蝕。

  因此，這層混凝土保護(hù)層至關(guān)重要，越厚結(jié)構(gòu)越耐久。

  所以，一個(gè)好的施工隊(duì)伍能很好的控制保護(hù)層厚度，不會(huì)讓誤差超過標(biāo)準(zhǔn)。但差的施工隊(duì)伍就難保了，可能保護(hù)層厚的厚，薄的薄，影響壽命。但是，從各種資料反應(yīng)，由于施工隊(duì)伍差引起的保護(hù)層偏差往往是隨機(jī)分布的，即不會(huì)出現(xiàn)所有的柱子和梁板全都保護(hù)層偏小，因此，修補(bǔ)也容易，直接用環(huán)氧樹脂就搞定了。

  退一步說，即使保護(hù)層不夠，也沒大問題，這與海砂中的氯離子不同，那是另一種腐蝕介質(zhì)。

  回到碳化速度中來，究竟空氣中的二氧化碳要多久能完成保護(hù)層的全碳化失去保護(hù)呢？

  各種資料的結(jié)論是不同的，有的說1萬多年，有的說幾千年，當(dāng)然保守的也有說幾百年的，我們無從考證，我們只知道，自從水泥和混凝土發(fā)明至今，確實(shí)沒見過它們失去過壽命。

  3、建筑物的基礎(chǔ)壽命。

  據(jù)研究，混凝土基礎(chǔ)壽命將低于建筑本身壽命。這是因?yàn)榛A(chǔ)長(zhǎng)期浸泡在水中，可能受到酸堿作用。

  雖然設(shè)計(jì)中，對(duì)天然基礎(chǔ)加強(qiáng)了保護(hù)層的厚度（很多地下室底板保護(hù)層厚度是5~10厘米），但這僅限于天然基礎(chǔ)受力的結(jié)構(gòu)。問題是：高層建筑大都采用樁基礎(chǔ)。

  而樁基礎(chǔ)本身因施工原因，混凝土不如地上結(jié)構(gòu)致密，更容易受到腐蝕。這里就不展開一一說了，因?yàn)闃痘A(chǔ)分很多種，文章結(jié)尾會(huì)直接講結(jié)論的。

  砼框架剪力墻高層住宅的平均壽命是300年以上，砼框架多層住宅的平均壽命是1000年以上，砼框架別墅的平均壽命是10000年以上。

  真的天長(zhǎng)地久了。

  二、除了結(jié)構(gòu)壽命，建筑本身還有那些壽命問題？

  挑主要的說吧。自己房子里的裝修都會(huì)換，就不提了。

  管道：15年~50年

  防水：10年~15年

  電梯：15年~20年

  外墻裝修：15年~20年

  這幾樣?xùn)|西，需要特別提醒一下。基本上98年以后的房子主管道都沒有埋在砼里的了，因此維修容易，更換也容易。防水主要是屋面和外墻，大修的時(shí)候可以處理，施工質(zhì)量只要不差到幾年就壞了，本體維修金基本上都?jí)?。電梯可能是主要問題，好在現(xiàn)在電梯便宜很多了。

  目前住宅的這些維修問題，主要還不是工程質(zhì)量問題，恰恰是，真的要更換的時(shí)候，業(yè)主們意見未必統(tǒng)一，不逼到家家漏水、全部電氣短路、出現(xiàn)電梯事故才知道要處理。事實(shí)上，如果小區(qū)內(nèi)意見一致，每人湊個(gè)幾千塊，本體金不夠的問題就解決了。

  退一萬步說，把房子炸掉重建也不過每平米2000塊。

  說了這么多，不知道大家清楚了沒有。簡(jiǎn)單的說結(jié)論吧。木結(jié)構(gòu)的房子都能用幾百年，磚石結(jié)構(gòu)的上千年的到處都是，而鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子的壽命近乎無限。